마포 재개발 대흥5·신수13·노고산 고민한 후기 정리
3줄 요약
1. 마포 재개발은 입지는 좋지만 대부분 아직 초기 단계라 ‘속도 불확실’.
2. 신수13이 가장 빠르고, 대흥5는 입지 좋지만 반대파로 장기전 가능성.
3. 노고산은 반대·쪼개기·사업 중첩 이슈로 패스 의견이 많음.
마포 재개발을 알아본 이유
내가 원래는 올해 초 재개발이 아닌 아파트를 갭으로 잡으려고 했는데, 시기를 놓쳐서 가격이 많이 올라버렸다.
실거주 하기도 부담스럽고, 갭도 안 되는 상황이라 자연스럽게 ‘재개발’ 쪽으로 시선이 옮겨갔다.
마포는 직장이 가깝고, 교통 좋고, 학군·생활권 모두 좋다는 얘기가 많아서 실거주+투자 목적 둘 다 나쁘지 않아 보여 접근했다.
문제는…
정작 현장 들어가보면 대부분 초기 단계, 동의율 확보·반대 진영·사업 방식이 복잡하게 얽혀 있어서 생각보다 쉬운 동네가 아니더라.
그래도 딱 세 곳으로 좁혀서 봤다.
대흥5, 신수13, 노고산.
그리고 북아현 일부까지.
대흥5
일단 입지 이야기는 다들 인정한다.
마포자이, 마포래미안푸르지오, 노고산, 서강대…
여기 사이에 들어가는 구역이라, 재개발만 완성되면 그림이 거의 빵빵하다.
쪼개기(지분 쪼개기)도 상대적으로 적어서 그쪽 리스크는 크지 않다는 반응.
다만 반대파가 꽤 있어서 시간이 오래 걸릴 가능성이 높다.
과거 지정해제 이력도 있고 그래서 장기전 각오해야 한다는 의견이 많았다.
요즘 초투가 5억 중후반까지 올라와서 싸진 않다는 생각도 들었다.
작년엔 3억대였다니까, 이미 한 번 튀어올랐다는 뜻.
그래도 “2년 내 구역지정 가능성은 있다”는 시각도 있었고
“시간만 충분하면 안전마진은 대흥5”라는 말도 있었다.
요약하면
입지는 최고, 가격은 올랐고, 속도는 불확실.
그래도 길게 보면 괜찮다 쪽이 우세.
신수13
속도는 여기 얘기가 제일 빠르다.
추진위가 마포구청에 입안요청을 넣었고, 동의율이 이미 75% 넘었다고 한다.
조합설립 인가 기준을 넘겼다는 얘기니, 확실히 기세는 좋다.
마포구 → 서울시로 올해 말쯤 넘어갈 수 있다는 전망도 있었다.
문제는
권리산정 기준일 때문에 신축 빌라들은 걸리고,
지금은 매물 구하기가 거의 불가능하다는 점.
진짜 거래 자체가 거의 안 되는 분위기.
또 주변에 신축이 많아서 “업사이드가 제한될 수 있다”는 의견도 있다.
즉, 속도는 좋은데 빠르게 따라붙는 신축들이 많아 프리미엄이 생각만큼 크지 않을 수 있다는 거.
투자 초점이라면 고민 필요.
요약하면
속도 빠름, 매물 없음, 신축 많아 미래가치 제한 가능성.
노고산
노고산은 의견이 거의 한 방향이었다.
“여기는 패스.”
이유는
반대파가 강하고
신통+모아주택+기타 사업이 중첩돼 경계 조정이 계속 바뀐다는 것.
계획이 확확 흔들리는 중이니
불확실성 1등.
쪼개기 이슈도 얘기 나오는 곳.
결론
노고산은 쳐다보지 말라는 분위기.
무주택자의 관점
여기가 되게 중요한 포인트인데
초기 재개발은 투자 고수들이나 오래 기다릴 준비가 있는 사람들이 들어가는 시장이다.
무주택자가 들어가면
집 마련 타이밍을 놓치거나
장기 대기 중에 가격이 튀는 걸 그냥 지켜봐야 하는 상황이 생길 수 있다.
그래서 경험자들 말이
“초기 재개발은 무주택자에겐 비추.”
“적어도 조합설립 이후부터”
“가능하면 사업시행인가 앞두고 있는 곳이 제일 좋다”
라고 얘기하더라.
초기 투자 = 불확실성 + 시간 리스크 + 현금흐름 묶임
이걸 감당할 수 있으면 OK
아니면 그냥 기존 입주 가능 아파트나
진행단계가 빠른 재개발이 낫다는 조언이 많았다.
후보 확장 – 용산 후암동
마포만 보지 말고 후암동도 고려해보라는 의견이 있었다.
남산 끼고 있고
서울역 개발 영향권
신통기획 확정 + 조합설립까지 된 곳이라
속도·사업 안정성 면에서 확실히 앞서 있다.
20평대 실거주 기준 10억 초반대
다만 매물은 많지 않다.
입지만 보면 여기도 좋을 듯.
전체 결론
속도로 보면
신수13 > 대흥5 > 노고산
입지로 보면
대흥5 > 신수13 > 노고산
투자 안정성은
사업시행인가 앞둔 곳이 제일 좋지만
지금 내가 보는 후보 중엔
“대흥5 → 길게 보는 투자”
“신수13 → 빠르게 갈 수 있는 후보”
이 정도.
노고산은 패스.
처음 계획은 대흥5였는데
막상 알아보니까 신수13 속도가 더 끌리고
그래도 입지 생각하면 대흥5가 계속 눈에 밟히는 느낌.
다만
이 셋 다 아직 “초기”라는 게 핵심.
초기 들어가서 장기전으로 버티고
중간에 흔들리지 않을 자신이 있다면
대흥5·신수13 둘 중 하나
난 시간이 얼마나 남아 있는지,
대기 리스크와 현금 묶임 스트레스를 버틸 수 있는지
그게 관건이라고 느꼈다.
나는 결론적으로
시간을 얼마나 감내할 수 있느냐
이 한 줄에 이 판단이 다 달려있는 것 같다.
마포는 결국 오른다.
그건 다들 공감하는 분위기.
다만
“언제”
이게 문제다.